Bulwersująca zmiana decyzji

W relacji z XV sesji rady dzielnicy Białołęka przytaczaliśmy głos zgromadzonych na sali mieszkańców ulicy Wiśniowy Sad i Danusi, zbulwersowanych zmianą uzgodnionej wcześniej z naczelnikiem wydziału architektury i z deweloperem wysokości budynków wielomieszkaniowych, które powstaną na 2-hektarowej działce, w pobliżu ich domów jednorodzinnych.

Wedle nich z niewiadomych powodów wysokość budynków została zwiększona o jeden metr, co daje deweloperowi Victoria Dom możliwość podwyższenia budynków o jedną kondygnację, na co mieszkańcy domów jednorodzinnych nie wyrazili zgody. Na sesji padło kilka pytań do władz dzielnicy, m.in. dlaczego urząd działa na korzyść dewelopera, dlaczego budowa nie jest zrównoważona, co się stało, że projekt zmienił się na korzyść dewelopera itp. Odpowiedź władz dzielnicy jednoznacznie wskazywała, że decyzja o zabudowie nie została wydana, w związku z czym nic nie jest przesądzone oraz że władze nie wiedzą, dlaczego parametry zabudowy zostały zmienione. Mieszkańcy uzyskali zapewnienie, że otrzymają do wglądu mapy, że nastąpi sprawdzenie zmienionych parametrów oraz że nie zostaną one wprowadzone do projektu zabudowy.

Wydawało się, że sprawa będzie załatwiona zgodnie z oczekiwaniami mieszkańców, którzy byli wielokrotnie zapewniani, że decyzja będzie dla nich korzystna. Zapewniali o tym przedstawiciele dewelopera, urzędnicy białołęckiego ratusza i władze dzielnicy. Zapewnienia padły zarówno podczas sesji, jak i podczas posiedzeń odpowiednich komisji. Tymczasem w decyzji o warunkach zabudowy z października 2019 przyjęto, że „(…) maksymalna wysokość zabudowy w kalenicy (…) dla projektowanej zabudowy w pasie terenu od strony ul. Wiśniowy Sad oznaczonym (…) (wyniesie, przyp. red.) maks. 11,0 metrów.” Sierpniowa decyzja o warunkach zabudowy przyjmowała, że parametr ów wyniesie 10 metrów.

Mieszkańcy ulic Wiśniowy Sad i Danusi powołali do życia Stowarzyszenie Zielony Żerań Wschodni. Jak piszą w informacyjnej broszurze „Założenie Stowarzyszenia jest odpowiedzią na ekspansję i destrukcyjne działanie dewelopera Victoria Dom w obrębie ulic: Szlachecka, Białołęcka, Pawła Włodkowica, Sygnetowa, Danusi, Wiśniowy Sad.”

eprezentantki stowarzyszenia spotkały się z nami, by poinformować o zmianie decyzji o warunkach zabudowy i prosić o interwencję w tej sprawie. Jednocześnie stowarzyszenie złożyło odwołanie od decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, choć czasu było bardzo niewiele.

O przyczyny zmiany decyzji o warunkach zabudowy zapytaliśmy burmistrz Izabelę Ziątek, zastępcę burmistrza Białołęki m.in. ds. architektury i planowania przestrzennego. Oto jej odpowiedź: „Pierwotny projekt decyzji o warunkach zabudowy dla tej działki ustalał jedną maksymalną wysokość dla całej inwestycji na poziomie 10 metrów. Jednak w związku z tym, że budynki, znajdujące się po obu stronach planowanej zabudowy miały różne wysokości, wydając decyzję urzędnicy białołęckiego ratusza uznali, że korzystniejszym rozwiązaniem będzie zróżnicowanie wysokości nowych budynków  i dostosowanie ich wysokości do istniejącej zabudowy. I tak od strony ul. Danusi, gdzie istniejące domy mają maksymalnie 8,8 m, maksymalna wysokość nowych domów została wyznaczona na 9 metrów. Natomiast od strony ul. Wiśniowy Sad, gdzie istniejące budynki mają wysokość 11,3 m dla nowej inwestycji zezwolono na maksymalną wysokość zabudowy na poziomie 11 metrów, a więc niższą od bezpośredniego sąsiedztwa.

Co ważne, urząd dzielnicy Białołęka nie wydawał decyzji o warunkach zabudowy, ani pozwolenia na budowę dla istniejącego osiedla od strony ulicy Wiśniowy Sad, gdzie maksymalna wysokość zabudowy wynosi 11,3 m. Natomiast wydając decyzję o warunkach zabudowy pomiędzy dwoma rodzajami zabudowy ma obowiązek harmonizacji przestrzeni. Ponadto w decyzji wz (warunki zabudowy) uwzględniona została prośba mieszkańców, zobowiązująca inwestora do zachowania dwóch drzew o charakterze pomnikowym (dąb i jesion). 56% działki pod przyszłą inwestycję będzie musiało pozostać jako powierzchnia biologicznie czynna, a sama zabudowa mieszkaniowa będzie mogła zająć wyłącznie 1/3 nieruchomości.

Co istotne - urząd znacznie obniżył parametry zabudowy, o jakie wnioskował inwestor, m.in. w zakresie maksymalnej wysokości zabudowy.

Wydana decyzja o warunkach zabudowy nie jest ostateczna. Stronom postępowania, a więc także sąsiadom, służy od niej odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. SKO ma trzy możliwości: może decyzję uchylić i przesłać do ponownego rozpatrzenia, może samodzielnie wydać nową decyzję i wreszcie może zaskarżoną decyzję utrzymać w mocy. Na tym nie koniec - decyzję SKO można zaskarżyć do sądów administracyjnych. Co ważne - decyzje wydawane przez urząd dzielnicy Białołęka dla tego rejonu, od których odwoływali się mieszkańcy, niemal zawsze były przez SKO utrzymywane w mocy, czyli organ odwoławczy uznawał je za wydane prawidłowo.

Także Najwyższa Izba Kontroli nie dopatrzyła się żadnych uchybień w wydawanych przez białołęcki urząd na tym obszarze decyzjach w zakresie warunków zabudowy i pozwoleń na budowę. W efekcie przeprowadzonej w 2019 roku kontroli NIK nie wydało żadnych zaleceń, uwag ani zastrzeżeń do wydanych decyzji.”

Z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że odpowiedź ta nie będzie satysfakcjonująca dla Stowarzyszenia Zielony Żerań Wschodni. Z pewnością więc sprawa będzie miała swój ciąg dalszy, o czym będziemy informować.