Użytkowanie wieczyste to przeżytek

Rozmowa z Andrzejem Półrolniczakiem,  prezesem RSM „Praga”

Od lipca 2017 roku członkowie spółdzielni mieszkaniowych na terenie Warszawy mogą z dużą bonifikatą przekształcać prawo do użytkowania wieczystego w prawo własności. RSM Praga było jednym z inicjatorów, a Pan głównym pełnomocnikiem jednego z dwóch komitetów, które zebrały ponad 70 tysięcy podpisów pod obywatelskim projektem uchwały Rady Miasta st. Warszawy w tej sprawie.

To prawda. W gronie kilku spółdzielni przygotowaliśmy projekt uchwały, która miała umożliwić udzielenie spółdzielcom bonifikaty od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Nasze trzyletnie działania w tej sprawie poparli mieszkańcy 54 spółdzielni mieszkaniowych z całej Warszawy – zarówno dużych, jak i bardzo małych. Łącznie w ramach naszego komitetu zebraliśmy rekordową liczbę ponad 52 tysięcy podpisów. Wspólnie z drugim komitetem, który również zaangażował się w sprawę zebranych zostało ponad 70 tysięcy podpisów. Żaden obywatelski projekt uchwały Rady Miasta nie uzyskał tylu podpisów. Po dwóch latach rozmów i dyskusji udało się do naszego pomysłu przekonać Radę Warszawy.

Skala poparcia wśród spółdzielców była rzeczywiście ogromna. Dlaczego było to dla nich tak ważne?

To bardzo ważna sprawa ze względu na wysokie i skokowo rosnące opłaty, których nasi spółdzielcy nie są w stanie ponosić. Zdarza się, że opłaty za użytkowanie wieczyste jednorazowo rosną dziesięciokrotnie i nawet więcej. Miasto potraktowało opłaty za użytkowanie wieczyste jak dodatkowy podatek, płacony zresztą tylko przez niektórych mieszkańców. To forma prawna niespotykana w innych krajach, przeżytek minionej epoki. Użytkowanie wieczyste wprowadzono w 1961 roku, aby zachować państwową własność gruntów i nie oddawać jej w prywatne ręce, ale to się nie sprawdziło. Ponadto stawki za użytkowanie wieczyste płacone przez naszych mieszkańców za trawniki, tereny zielone, place zabaw, boiska były naliczane, tak jak dla działek budowlanych przeznaczonych pod budownictwo komercyjne. A przecież te trawniki czy place zabawa nie nadawały się na zagęszczenie budynkami mieszkalnymi. Jest to kolejna niesprawiedliwość w ustalaniu tych opłat. Nie brano też pod uwagę, że spółdzielnie samodzielnie ponoszą na swoim terenie koszty budowy i remontów infrastruktury, utrzymania zieleni. Inwestują w boiska, place zabaw, oświetlenie, z czego korzystają wszyscy okoliczni mieszkańcy, także nie będący spółdzielcami. Na szczęście, przy obecnie przyjętym rozwiązaniu te obciążenia dla spółdzielców mogą być dużo mniejsze.

Czy istniejące rozwiązania prawne nie są wystarczające?

Chociaż od 1997 roku jest ustawowa możliwość zmiany wieczystego użytkowania we własność, także dla spółdzielni, to skuteczną zaporą dla przekształceń stały się wysokie opłaty, które trzeba było z tego tytułu zapłacić. Dla przykładu: w naszych dwóch budynkach przy ul. Namysłowskiej dopłata z tytułu przekształcenia we własność miała wynieść średnio 13 tys. zł w przeliczeniu na jedno mieszkanie (ponad 2 mln zł dla całej nieruchomości). Dlatego tak ważne było podjęcie przez Radę Miasta uchwały wprowadzającej bonifikatę od opłaty za przekształcenie. Co prawda od maja 2008 roku obowiązuje uchwała Rady Warszawy, która pozwalała na udzielanie bonifikat od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, ale tylko osobom fizycznym w wysokości podstawowej 60%. Spółdzielnie nie miały możliwości skorzystania z takiej bonifikaty, tym samym nie mogły z niej skorzystać osoby, posiadające spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu. Brak takich bonifikat dla spółdzielni uznaliśmy za brak równości w traktowaniu obywateli. Ci nasi mieszkańcy byli tu mocno poszkodowani, bardzo często koszty przekształcenia użytkowania wieczystego bez bonifikaty przekraczały ich możliwości finansowe.

Jakie rozwiązania wprowadza nowa uchwała Rady Miasta z czerwca 2017?

Zgodnie z naszą propozycją w przyjętej przez radnych uchwale bonifikata wynosi 95% wyliczonej opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Jest ona liczona od kotwy będącej różnicą pomiędzy wartością rynkową a wartością posiadanego prawa użytkowania wieczystego. A więc należy uiścić jedynie 5% tak wyliczonej kwoty. Ponadto opłatę za przekształcenie można rozłożyć na raty.

Jakie w praktyce są to kwoty?

Można przyjąć, choć to się trochę różnie kształtuje w zależności od nieruchomości, że są to kwoty równe mniej więcej 2-3 rocznym opłatom z tytułu użytkowania wieczystego dla danego lokalu. Jako przykład możemy podać decyzję o przekształceniu jaką otrzymaliśmy we wrześniu dla dwóch budynków przy ul. Pancera na Tarchominie. Średnio opłata za przekształcenie z udzieloną bonifikatą wyniosła ok. 1000 zł za lokal. Zaś opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego jaką wnoszą mieszkańcy tej nieruchomości za lokal np. 50 m2 wynosi ok. 450 zł., a więc przekształcenie zwraca się w 2 lata. Potem nie ma już opłat za użytkowanie.

Czy to są jedyne koszty, jakie trzeba ponieść?

Koszty postępowania administracyjnego, w tym koszty sporządzenia operatu szacunkowego ponosi organ prowadzący postępowanie. Na właścicielu lokalu ciąży obowiązek uiszczenia opłat wieczystoksięgowych związanych z ujawnieniem przekształcenia w księdze wieczystej. Są to opłaty niewysokie.

Kto może skorzystać z tak atrakcyjnych warunków?

Z tych rozwiązań mogą korzystać zarówno mieszkańcy spółdzielni posiadający spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu oraz odrębni właściciele lokali spółdzielczych oraz, i to chcę podkreślić, ale nie tylko, właściciele mieszkań we wspólnotach mieszkaniowych.

Dlatego zachęcam spółdzielnie i mieszkańców wspólnot do składania wniosków o przekształcenie.  
W naszej Spółdzielni RSM „PRAGA” przekazaliśmy informację o bonifikacie do wszystkich 17 tysięcy mieszkań. Bardzo zachęcamy wszystkich do składania wniosków o przekształcenie.

Jeśli chodzi o lokale odrębnych właścicieli w naszej spółdzielni oraz o wspólnoty, którymi Spółdzielnia administruje - sami rozsyłaliśmy wnioski urzędu mieszkańcom do wypełnienia. Ale każdy, kto ma dostęp do internetu, może wejść na stronę urzędu miasta https://warszawa19115.pl/-/przeksztalcenie-prawa-uzytkowania-wieczystego-w-prawo-wlasnosci-nieruchomosci-stanowiacych-wlasnosc-m-st-warszawy i tam znaleźć wszystkie informacje oraz gotowe do pobrania formularze. O formularze w wersji papierowej można też pytać w wydziałach obsługi mieszkańców urzędów dzielnic. Zebraną dokumentację należy złożyć we właściwym dla danej nieruchomości urzędzie dzielnicy.

W RSM „Praga” przekształcona już została pierwsza nieruchomość, a szereg kolejnych jest w trakcie postępowań administracyjnych. Myślę, że niebawem będą kolejne decyzje urzędu o przekształceniu.

Co z mieszkańcami wspólnot, które nie są pod administracją spółdzielni?

Najlepiej jak jest sprawny administrator, który weźmie te sprawy w swoje ręce i będzie koordynował cały ten proces, tj. zbierze wnioski, przeliczy, czy jest faktycznie zebrane ponad 50% udziałów, bo tyle jest wymagane i złoży je w urzędzie dzielnicy. Ewentualnie zarząd wspólnoty. W przypadku, gdy zgłaszają się do Urzędu poszczególne osoby z danej wspólnoty, a ich udziały nie osiągną 50%, postępowanie nie może być wszczęte. Problem pojawia się również w przypadku wniesienia sprzeciwu przez członka wspólnoty. Wówczas postępowanie jest zawieszane i nie toczy się dalej. Przypadki złożonego sprzeciwu mamy także w Spółdzielni. Apelujemy, aby takich protestów pochopnie nie wnosić.

To trochę wyścig z czasem, ponieważ lada moment może wejść w życie ustawa przygotowywana przez rząd, chyba z mniej korzystnymi warunkami?

To prawda, lepiej się spieszyć. Projektowana ustawa ma wejść w życie w przyszłym roku. Przekształca ona grunt na własność, ale dotychczasową opłatę będzie trzeba jeszcze wnosić przez 20 lat. Z pewnością bonifikaty są korzystniejszym rozwiązaniem.

Czy tak duże bonifikaty nie zubożą za bardzo finansów miasta?

Takie argumenty też się pojawiały w dyskusjach, ze strony przedstawicieli miasta, ale nie przedstawiono na ich poparcie żadnych konkretnych wyliczeń finansowych. Okazało się, że opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wnoszone przez spółdzielnie nie stanowią znaczącego udziału w dochodach miasta, poza tym są różnie księgowane w poszczególnych dzielnicach i do końca nie wiadomo, ile pieniędzy z tytułu użytkowania wieczystego wpływa do kasy miasta od spółdzielców.

Rozmawiamy o spółdzielcach, ale warto podkreślić, że przekształceń własności na tych bardzo atrakcyjnych warunkach mogą dokonywać także osoby fizyczne.

To prawda. Rozmawiamy głównie o spółdzielcach, ale jeszcze raz chcę podkreślić, że z przekształcenia na własność, na tych dogodnych warunkach, będą też mogli skorzystać mieszkańcy wspólnot mieszkaniowych. Jako mieszkańcy Warszawy wszyscy możemy na tym zyskać.