Nie milkną echa uchylenia na ostatniej sesji Rady Dzielnicy Praga Północ mandatu wieloletniego radnego Jacka Wachowicza (na wniosek Wojewody Mazowieckiego w związku z zarzutem złamania przez radnego przepisów artykułu 24 f ustawy o samorządzie gminnym – szczegóły w dostępnej w Biuletynie Informacji Publicznej uchwale Rady Dzielnicy z 11 maja 2017 r. nr XXXI/195/2017), sam zainteresowany w mediach społecznościowych przedstawia całą sprawę jako akt politycznej zemsty ze strony PiS i radnych niezależnych, tymczasem do opinii publicznej dochodzą informacje o kolejnych, budzących wątpliwości, przedsięwzięciach biznesowych byłego już radnego.
W minionym tygodniu w jednym z popularnych dzienników pojawił się artykuł o „problemach samorządowca” wraz ze wskazaniem listy „kłopotliwych adresów Wachowicza”. Do wymienionych w uchwale o uchyleniu mandatu adresów na Ząbkowskiej (były radny przez wiele lat bezumownie korzystał z lokalu komunalnego – o szczegółach pisaliśmy w poprzednim numerze NGP) oraz Kłopotowskiego (w przypadku kamienicy z udziałem własnościowym miasta Wachowicz, jako praski radny, występował jednocześnie wobec tutejszego urzędu w charakterze pełnomocnika inwestora planującego nadbudowę budynku z przeznaczeniem na lokale mieszkalne) dołączył adres przy 11 Listopada.
Ten ostatni przypadek jest szczególnie interesujący, ponieważ jest klasycznym przykładem źle funkcjonujących mechanizmów właścicielskich, planistycznych i kontrolnych na styku samorządu, lokalnej polityki, administracji publicznej oraz biznesu. Zacznijmy od początku.
Moda na nadbudowy
Wachowicz od 2006 r. prowadzi firmę remontowo-budowlaną J.W. Rem-Bud, której siedziba mieści się w budynku jednorodzinnym przy ul. Pińskiej 29 na Targówku. Firma realizuje szerokie spektrum usług budowlanych, w tym prace związane z nadbudową istniejących budynków. Nadbudowy to moda, która trwa od kilku lat. Decydują się na nią często wspólnoty mieszkaniowe, które nie dysponują wystarczającymi środkami na remont budynku, a mają jednocześnie niezagospodarowany strych. Taki strych można albo zbyć na rzecz inwestora, albo samemu przerobić go na lokale mieszkalne i sprzedać, a uzyskane środki przeznaczyć na remont całego budynku.
Na Pradze Północ zdecydowana większość wspólnot mieszkaniowych powstała jako efekt zbycia przez samorząd (często z dużą bonifikatą) lokali komunalnych na rzecz dotychczasowych najemców. W wielu takich budynkach dużą liczbę lokali wciąż jeszcze posiada m.st. Warszawa. W imieniu władz miasta niesprzedanymi lokalami zarządza ZGN Praga Północ, którym od wielu lat kieruje Bożena Salich. Do kompetencji ZGN należy m.in. udział w zebraniach wspólnot mieszkaniowych wraz z prawem do głosowania zgłaszanych na takich zebraniach uchwał.
Zbycie strychu, który stanowi część wspólną w danym budynku, może się odbyć tylko po przegłosowaniu tego przez właścicieli lokali posiadających łącznie ponad 50% udziałów w części wspólnej. W przypadku wspominanego budynku przy ul. 11 Listopada za uchwałą zbywającą strych w 2011 r. zagłosowało 86,47%. Jednym z głosujących za uchwałą był pełnomocnik miasta – pracownik ZGN. Miasto dysponowało wówczas udziałem w wysokości 58,56%, co oznacza, że w rzeczywistości to głos jego pełnomocnika zdecydował o zbyciu strychu.
Zmiany w zarządzie wspólnoty
Niedługo potem wspólnota mieszkaniowa podjęła kolejną uchwałę. Zmianie uległ skład jej zarządu, do którego weszła pani A., osoba blisko związana z Wachowiczem (startowała z list PWS w wyborach samorządowych w 2014 r., weszła również w skład nowego tworu byłego radnego, tj. stowarzyszenia „Kocham Pragę”). Za uchwałą o zmianach w składzie zarządu wspólnoty głosował oczywiście przedstawiciel miasta w osobie pracownika ZGN. Tutaj także jego głos okazał się decydujący.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej w zmienionym składzie przystąpił do wyboru podmiotu, który chciałby nabyć strych. Zwycięzcami konkursu ofert zostało małżeństwo B., którzy nabyli strych o powierzchni ok. 170 m2 w sierpniu 2012 r. za kwotę 1 600 zł/m2, czyli za ok. 272 000 zł. Pikanterii sprawie dodaje fakt, że jedna z osób, które nabyły strych, została wskazana w „Protokole Zespołu Kontrolnego Komisji Rewizyjnej Rady Dzielnicy Praga Północ m.st. Warszawy z kontroli Zakładu Gospodarki Nieruchomościami w Dzielnicy Praga Północ”, jako „domniemany” (identyczne personalia) pracownik praskiego ZGN.
Dalszy obrót spraw był następujący. Nabywcy strychu 21 maja 2013 r. podpisali umowę przedwstępną z Wachowiczem na wykonanie nadbudowy oraz na zbycie na jego rzecz wykonanych na strychu lokali mieszkalnych. Umowa ta długo była trzymana w tajemnicy. Radny Wachowicz nie wspominał o niej w swoim oświadczeniu majątkowym ani w roku 2014, ani w oświadczeniu na koniec kadencji 2010-2014, ani w oświadczeniu rozpoczynającym kadencję 2014-2018, ani też w oświadczeniu za 2014 r., które złożył pod koniec kwietnia 2015 r.
Dopiero w jego oświadczeniu majątkowym za 2015 r., datowanym na 29 kwietnia 2016 r., w rozdziale II.4. Inne nieruchomości pojawia się enigmatyczny zapis informujący o tym, że posiada około 170 m2, a tytułem prawnym jest umowa przedwstępna z 21 maja 2013 r. Nieruchomość ta została w oświadczeniu majątkowym wyceniona na 244 880 zł. Najprawdopodobniej do ujawnienia tego faktu zmuszony został w związku ze wspominaną kontrolą przeprowadzoną w ZGN Praga Północ przez Komisję Rewizyjną Rady Dzielnicy (nieruchomość przy 11 Listopada pojawia się na stronach 17 i 18 protokołu, w części poświęconej Zespołowi Nadzoru Właścicielskiego w ZGN).
Praski ZGN z pieniędzy publicznych przeprowadził w listopadzie 2012 r. inwentaryzację budynku, mimo iż nie był stroną umowy sprzedaży strychu w sierpniu 2012 r. Czy kosztów tej inwentaryzacji nie powinna pokryć współnota lub kupujący? Warto podkreślić, że po całej operacji zbycia strychu udziały m.st. Warszawy w częściach wspólnych budynku przy 11 Listopada spadły z 58,56% do 44,27%.
Kto ma Wydział Architektury i Budownictwa, ten ma władzę
Pisząc o inwestycji na 11 Listopada warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną istotną kwestię. Wspominany budynek znajduje się na obszarze, dla którego wciąż nie został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Brak obowiązującego MPZP w praktyce oznacza, że wszelkie inwestycje (w tym również nadbudowy istniejących budynków) odbywają się na podstawie decyzji administracyjnych – decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ-tka, która determinuje m.in. wysokość budynku, powierzchnię zabudowy działki, układ dachu etc.) oraz wydawanego na jej podstawie pozwolenia na budowę (pozwolenie określa już szczegółowo, jak inwestycja będzie wyglądała). Co istotne, powyższe decyzje wydawane są przez pracowników Wydziału Architektury i Budownictwa w tutejszym urzędzie dzielnicy (od lat kieruje nim Renata Burczyńska – szerzej znana m.in. ze sprawy rozbiórki praskiej parowozowni). Dla inwestycji przy 11 Listopada WZ-tka została wydana w październiku 2011 r., a pozwolenie na budowę w listopadzie 2012 r. Inwestor otrzymał zgodę na nadbudowę budynku (ze zmianą sposobu użytkowania poddasza na cele mieszkaniowe i wybudowaniem windy). O przeniesienie praw do tej ostatniej decyzji na siebie i małżonkę Wachowicz wystąpił w czerwcu 2013 r. do WAiB. Sprawy potoczyły się błyskawicznie – dwa dni (sic!) od złożenia przez Wachowiczów wniosku, 19 czerwca 2013 r., naczelnik Burczyńska przeniosła prawa do decyzji na rzecz radnego i jego żony.
Prace budowlane mogły nabrać rozpędu. Wachowiczowie postanowili przy tym zmienić projekt w trakcie realizacji prac budowlanych. Stosowny wniosek złożyli w WAiB dopiero w lipcu 2014 r. Wydział Architektury, ze względu na fakt ujęcia kamienicy w gminnej ewidencji zabytków, musiał uzgodnić zmiany ze Stołecznym Konserwatorem Zabytków, a tym samym postępowanie zawiesić (z końcem października 2014 r.). Po uzyskaniu zgody SKZ, 19 grudnia 2014 r. WAiB wznowił postępowania, a trzy dni później (sic!), 22 grudnia wydał decyzję zatwierdzającą zmiany w projekcie (warto podkreślić, że zmiany dotyczyły już zrealizowanych przez Wachowicza prac polegających m.in. na podwyższeniu nadbudowy w stosunku do parametrów wskazanych w ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zmianie układu mieszkań).
W tym samym czasie ważyły się losy nowej koalicji, która miała rządzić Pragą. W jesiennych wyborach samorządowych PWS zdobyła cztery mandaty i stała się przysłowiowym „języczkiem u wagi”. PiS i PO nie mogły zawrzeć ze sobą koalicji, więc miał rządzić ten, kto wszedłby w koalicję z ugrupowaniem Wachowicza. PiS w zamian za koalicję zaproponował Wachowiczowi stanowiska dwóch członków zarządu. Dziwnym trafem jeden z zaproponowanych przez PWS wiceburmistrzów, Dariusz Wolke, blisko związany z Wachowiczem (obaj są członkami Zakonu Rycerzy Jana Pawła II), dostał nadzór nad Wydziałem Architektury i Budownictwa.
Inwestycja na 11 Listopada czekała na spieniężenie, jednak pojawiły się nowe problemy. W sierpniu 2015 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nałożył na Wachowicza i jego małżonkę obowiązek złożenia zamiennego projektu budowlanego, uwzględniającego zrealizowane już zmiany. Takie stanowisko było wynikiem kontroli PINB na budowie, w trakcie której stwierdzono dokonanie przez inwestora istotnych odstępstw od warunków udzielonych w pozwoleniu na budowę (bez uzyskania wcześniej decyzji o zmianie pozwolenia na budowę). Brak zgody PINB determinował tym samym oddanie lokali do użytku, a w praktyce ich zbycie. Po czterech miesiącach, w trakcie których Wachowicz uzupełnił dokumentację, PINB udzielił zgody na użytkowanie inwestycji.
W kolejnym roku nastąpiła konsumpcja zysków. Państwo Wachowicz sprzedali łącznie cztery lokale mieszkalne w budynku przy 11 Listopada o powierzchni odpowiednio 54,25 m2, 44,35 m2, 33,6 m2 i 89,31 m2 (co ciekawe łączna powierzchnia tych mieszkań o blisko 50 m2 przekracza wskazania z oświadczenia majątkowego radnego, a o blisko 60 m2 powierzchnię użytkową określoną w decyzji PINB !). Ostatnie transakcje były zawierane tuż przed końcem 2016 r. Radny z dużymi nadziejami musiał myśleć o kolejnym roku, zwłaszcza, że na horyzoncie jawiła się już bardzo podobna inwestycja na Kłopotowskiego…
Kto zyskał, kto stracił?
Beneficjentów transakcji jest dwóch. To wspólnota mieszkaniowa (zarobiła ok. 272 000 zł plus zyskała windę) oraz Jacek Wachowicz. W przypadku tego ostatniego, na podstawie analizy obecnych cen mieszkań w okolicy (5 700-7 300 zł za m2), można szacować, że sprzedaż lokali przyniosła profity w wysokości od ok. 1 250 000 zł do nawet 1 600 000 zł. Jako ciekawostkę można podać, że lokal o powierzchni 89,31 m2 jest wystawiony obecnie na sprzedaż przez jedno z biur nieruchomości z ceną wywoławczą 600 000 zł (6 718,17 zł za m2). Oczywiście, realny zysk poznamy po ujawnieniu oświadczenia majątkowego byłego już radnego za 2016 r. Interesująca w tej historii jest również postawa państwa B., którzy wyjątkowo altruistycznie podeszli do sprawy, odsprzedając przestrzeń pod inwestycję Wachowiczom za kwotę niższą o ok. 27 000 zł, niż ta, za którą zakupili strych od wspólnoty. Na tej transakcji nie zarobiło również m.st. Warszawa, którego głosy, jak wynika z analizy struktury własności, były decydujące na etapie sprzedaży strychu, ponieważ środki za zbycie strychu trafiły do wspólnoty mieszkaniowej.
Audyty potrzebne od zaraz
Ostatnie wydarzenia na Pradze stanowią w naszym przekonaniu asumpt do podjęcia natychmiastowych działań kontrolnych m.in. w ZGN i Wydziale Architektury i Budownictwa, tym bardziej, że w opisywanych przez media sprawach pojawiają się wzmianki o urzędnikach, których postawa może budzić poważne wątpliwości natury etycznej. Wyjaśnienia wymaga z pewnością działalność Zespołu Nadzoru Właścicielskiego w ZGN, a także kwestia ew. nacisków na urzędników wydających decyzje administracyjne, zwłaszcza w tych sprawach, gdzie brak uregulowań w postaci np. MPZP, daje pole do szerokiej interpretacji, szczególnie, gdy stroną postępowania jest radny lub jego bliska rodzina, a nadzór nad daną jednostką sprawuje osoba politycznie odpowiedzialna przed formacją radnego.
Redakcja