Rewitalizacja Pragi
Od kilku lat prażanie straszeni są strasznym słowem - gentryfikacja. Gentryfikacja to nędzny los, który ma czekać mieszkańców Pragi, na skutek źle przeprowadzanego procesu rewitalizacji, co sprawi, że na odnowioną Pragę napłyną nowi, bogatsi mieszkańcy, wypierając z niej dotychczasową, zasiedziałą ludność, która przed rosnącymi cenami mieszkań, czynszów i powszechną drożyzną będzie musiała uciekać na dalekie przedmieścia.
Wielu ekspertów zajmujących się rewitalizacją twierdzi, że aby gentryfikacji zapobiec...
...należy w pierwszej kolejności zapewnić dotychczasowym mieszkańcom zrujnowanych kamienic komunalnych powrót do ich dotychczasowych mieszkań po wykonaniu generalnego remontu budynków. Teza ta wydaje się ze wszech miar słuszna, dopóki nie zastanowimy się głębiej nad jej ekonomicznymi i społecznymi konsekwencjami.
Po pierwsze, najpierw należałoby zapytać niezamożnych mieszkańców, uprawnionych do korzystania z lokali komunalnych, o ich rzeczywiste preferencje. Czy zależy im najbardziej na tym, aby mieszkać w dotychczasowym mieszkaniu w praskiej, zwykle zabytkowej kamienicy zbudowanej sto lat temu, czy też na tym, aby mieszkać w nowym mieszkaniu z ciepłą wodą, łazienką i centralnym ogrzewaniem, w którym opłaty za media są dużo niższe, choćby było ono zlokalizowane na Targówku czy Bemowie?
Jak wskazują tegoroczne doświadczenia, oferowane wykwaterowywanym komunalnym, praskim lokatorom dość komfortowe mieszkania na Bemowie rozeszły się jak świeże bułeczki. Co skłania do sformułowania niepokojącej dla przeciwników gentryfikacji tezy, że wielu komunalnych mieszkańców nie mieszka na Pradze dlatego, że kieruje się lokalnym patriotyzmem i sentymentem do praskiej atmosfery, lecz dlatego, że tylko tu mogli kiedyś dostać przydział mieszkania - najczęściej w niszczejącej, starej czynszowej kamienicy bez wygód. Jeśli tylko nadarzy się okazja, aby zamienić swój praski lokal na tanie, wyposażone we wszystkie media lokum w innej dzielnicy - uczynią to bez żadnych wahań.
Stawia to pod wielkim znakiem zapytania sens realizacji deklarowanego przez władze miasta celu prowadzenia generalnych remontów praskich kamienic - czyli przeznaczania wyremontowanych budynków i lokali dla dotychczasowych najemców komunalnych. Remontowane kamienice zwykle są objęte ochroną konserwatorską, wymagają przy odnowie dodatkowych, kosztownych prac konserwatorskich. Wszystko to sprawia, że jeśli są remontowane starannie, z zachowaniem wymogów konserwatorskich, koszty ich generalnego remontu są wyższe niż w przypadku budowy nowych budynków komunalnych na gruntach miejskich. Można z dużym prawdopodobieństwem oszacować, że za cenę generalnego remontu mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych w zabytkowej praskiej kamienicy da się zbudować nowe mieszkanie komunalne o powierzchni 80 m kwadratowych. W dodatku ponoszone przez lokatora koszty utrzymania lokalu w odnowionej kamienicy będą dużo wyższe niż koszty utrzymania lokalu o tej samej powierzchni w nowym budynku ze względu na większą wysokość pomieszczeń oraz ograniczenia w stosowaniu materiałów ocieplających. Niezamożna rodzina, licząca każdy grosz, jeśli będzie miała wybór pomiędzy takimi mieszkaniami - wybierze lokal w nowym budynku, niekoniecznie na Pradze. Chyba, że nie dając jej takiego wyboru, zmusimy ją do powrotu do dotychczas zajmowanego, odnowionego mieszkania w praskiej kamienicy. Ale byłaby to przecież „antygentryfikacja” przymusowa.
Podobny kłopot będzie z ludźmi starszymi i niepełnosprawnymi. Czy mamy ich dalej przymuszać do pokonywania wysokich pięter schodów w starych kamienicach, w których nie da się zainstalować windy, czy też raczej zbudować dla nich nowe budynki w pełni dostosowane do ich potrzeb?
Są jeszcze dwie grupy społeczne, korzystające z lokali komunalnych i socjalnych w praskich kamienicach. Pierwsza z nich to ludzie dość zamożni, nie spełniający kryteriów przydziału mieszkania komunalnego. Posiadają oni prawa do tych lokali na zasadzie specyficznego „dziedziczenia” miejskich mieszkań po rodzicach lub dziadkach. Takie lokale często są nielegalnie podnajmowane albo stoją puste, w oczekiwaniu, że gmina zainwestuje w ich remont. Ci mieszkańcy, po kosztownym remoncie zabytkowej kamienicy, w której mają lokale komunalne, otrzymają od miasta wartościowy, choć całkowicie niezasłużony prezent, liczony w dziesiątkach lub setkach tysięcy złotych na osobę. Wartość ich wyremontowanych mieszkań gwałtownie wzrośnie, za to czynsz nadal będzie komunalny - czyli wielokrotnie niższy niż rynkowy. Takie lokale będzie można drożej nielegalnie podnająć albo przeznaczyć dla dorastających dzieci - tylko, że to oznacza właśnie gentryfikację.
Pozostaje do omówienia sytuacja istotnej i niestety dość licznej na Pradze grupy lokatorów kamienic komunalnych - to rodziny patologiczne, dysfunkcyjne, w których najczęściej co najmniej jedna osoba cierpi na chorobę alkoholową. Ci lokatorzy są często skrajnie uciążliwi dla pozostałych mieszkańców budynku. Bardzo pospolite na Pradze dewastacje - zniszczone domofony, skrzynki na listy, ściany - nawet w świeżo wyremontowanych budynkach - to w dużej mierze efekt agresji towarzyszącej spożywaniu alkoholu lub innych używek, a także „przeniesionej” agresji dzieci i młodzieży, doświadczającej przemocy lub skrajnego zaniedbania wychowawczego we własnych rodzinach. Powrót tych rodzin do odnowionych wielkim kosztem zabytkowych kamienic nie jest dobrym pomysłem. Będzie natychmiast rodzić konflikty sąsiedzkie i straty materialne, ponoszone na skutek aktów dewastacji, co przeczy sensowi przeprowadzenia takich remontów.
Co więc zrobić z odnowionymi praskimi kamienicami komunalnymi?
Odpowiedź będzie trudna do przyjęcia dla tych przeciwników gentryfikacji, którym wydaje się, że najlepszym rozwiązaniem jest ponowne ich zasiedlenie przez dotychczasowych mieszkańców. Nie jest to dobre rozwiązanie dla potrzebujących wsparcia niezamożnych mieszkańców. Jest też sprzeczne z zasadą efektywnego wykorzystywania publicznych środków w procesie rewitalizacji. Najcenniejsze, najbardziej zabytkowe kamienice powinny być po starannym odnowieniu przeznaczone na cele komercyjne, głównie na powierzchnie biurowe i usługowe albo na apartamenty mieszkalne. Miasto powinno starać się je remontować w formule partnerstwa publiczno-prywatnego. Na przykład w zamian za przeprowadzony remont przekazywać partnerowi prywatnemu część lokali na własność lub wieloletnie użytkowanie. Wpływy z komercyjnego najmu pozostałej powierzchni powinny zasilać realizację procesu rewitalizacji. Remonty mniej wartościowych, zabytkowych kamienic komunalnych należy powiązać, tam gdzie to tylko możliwe, z dobudową na tych samych lub sąsiednich działkach nowych budynków, a także z nadbudową budynków istniejących. Dodatkowe mieszkania w odnowionych kamienicach powinny być sprzedane przez miasto na wolnym rynku lub wynajęte za rynkowy czynsz. Jeżeli rząd stworzy możliwość zastosowania przez gminy najmu preferencyjnego dla osób mniej zamożnych, nie spełniających kryteriów prawa do lokalu komunalnego, część z tych lokali należy przeznaczyć także na taki najem. Tak uzyskane dochody należy inwestować w dalszą rewitalizację. Mieszkania w nowo zbudowanych budynkach, spełniających standardy niskich kosztów utrzymania, powinny być przeznaczane na lokale komunalne. Przy rewitalizacji należy też uwzględnić tworzenie budynków specjalnie przystosowanych do potrzeb osób starszych, samotnych, niepełnosprawnych - można skorzystać z doświadczeń skandynawskich, gdzie powstały budynki specjalnie dedykowane takim osobom - ze specyficzną częścią wspólną, przeznaczoną na spotkania, wspólne przyrządzanie posiłków czy wypoczynek. Takie budynki wyposażane są w udogodnienia dla osób ograniczonych ruchowo, a także w systemy szybkiej pomocy medycznej.
Najtrudniej znaleźć receptę na ukierunkowanie pomocy mieszkaniowej dla rodzin patologicznych i dysfunkcyjnych, zajmujących dotąd mieszkania socjalne o bardzo niskim standardzie. Zapewne powinno się przeznaczyć dla tych rodzin pewną pulę mieszkań w nowych budynkach komunalnych, starając się rozproszyć je w obrębie całej Warszawy, aby uniknąć tworzenia gett biedy i wykluczenia.
Konieczne jest wdrożenie skutecznego programu walki z alkoholizmem, który obecnie jest największą plagą Pragi, podstawowym źródłem skrajnej biedy, bezrobocia, dysfunkcji i rozpadu więzi rodzinnych. Bez zastosowania polityki opartej na przymusowym leczeniu alkoholików i systemu całościowego wsparcia dla ich rodzin - od nauki wychowania dzieci, zarządzania budżetem rodzinnym, utrzymania czystości i higieny, po znaczące wsparcie materialne, istotnej poprawy losu tych rodzin nie da się osiągnąć.
TP