Prawnik radzi

Najem okazjonalny

Mimo iż żyjemy w dobie internetu oraz - co za tym idzie - powszechnego dostępu do informacji, wielu z nas ma wciąż niewielką wiedzę na istotne tematy dotyczące naszego życia codziennego. Jednym z tych zagadnień jest temat sporządzania umowy najmu na okoliczność wynajmowania mieszkania.

Sporządzenie tej umowy często jest bagatelizowane, zarówno przez najemcę, jak i nawet przez wynajmującego. Na tym tle często dochodzi do nieporozumień i sytuacji konfliktowych, których bez problemu można byłoby uniknąć dzięki sporządzonej przez profesjonalistę dobrej umowie najmu.

Na wstępie należy przyznać, że ustawodawca stawia najemcę na uprzywilejowanej pozycji w stosunku do wynajmującego. Przykładowo, jeżeli dojdzie do sytuacji konfliktowych, bardzo trudno będzie właścicielowi lokalu zmusić najemcę do jego opuszczenia. Może się to okazać możliwe dopiero po wydaniu sądowego nakazu eksmisji, którego wydanie poprzedzone jest żmudną walką przed sądem.

Aby tego uniknąć, warto zastanowić się nad wykorzystaniem najbezpieczniejszej dla właściciela lokalu formy podpisania umowy najmu, jaką jest najem okazjonalny. Taka umowa uczciwemu najemcy gwarantuje taką samą ochronę jak w przypadku standardowej umowy najmu, natomiast osoba wynajmująca ma zdecydowanie większe prawa w przypadku, gdy najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków.

Najem okazjonalny regulowany jest przez przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tą ustawą, najem okazjonalny służyć ma zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych i zawierany jest na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Umowa ta bezwzględnie musi być sporządzona na piśmie oraz zawierać między innymi informacje takie, jak wysokość czynszu, termin jego regulowania, okres obowiązywania umowy oraz wysokość kaucji.

Jedną z najważniejszych zalet umowy najmu okazjonalnego jest fakt, iż w razie zakończenia tejże umowy, osoba wynajmująca lokal może „pozbyć się” najemcy w sposób bardziej uproszczony niż ma to miejsce w przypadku zwykłej umowy najmu.

Aby umowa taka miała moc wiążącą, niezbędne jest, aby była ona sporządzona na piśmie oraz zawierała obligatoryjne następujące załączniki:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu;

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym;

4) warto załączyć również protokół zdawczo-odbiorczy, który zawierałby spis wyposażenia lokalu oraz jego dokumentację fotograficzną.

Ważną rzeczą, o której musimy pamiętać decydując się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest fakt, iż po podpisaniu takiej umowy musimy zgłosić ją do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu.

Wypowiedzenie umowy najmu może odbyć się jedynie z przyczyn określonych w ustawie, a więc kiedy lokator (najemca):

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część, bez     wymaganej pisemnej zgody właściciela;

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Po wygaśnięciu umowy bądź jej wypowiedzeniu, najemca jest zobowiązany opuścić lokal. Jeżeli jednak nie zrobi tego dobrowolnie, właściciel powinien doręczyć mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu, w którym wskazuje mu termin nie krótszy niż 7 dni. W momencie, gdy termin upłynie, a najemca nadal nie opróżni lokalu, wynajmujący powinien złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym to akcie najemca poddał się egzekucji. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, właściciel lokalu może skorzystać z usług komornika i wszcząć postępowanie egzekucyjne przeciwko najemcy, który nie chce opuścić lokalu.

Podsumowując: najem okazjonalny to swego rodzaju remedium, pozwalające w pewnym stopniu ograniczyć ryzyko, jakie ponosi właściciel wynajmując mieszkanie, czyli de facto tracąc do niego swobodny dostęp. Najemcy przysługują te same prawa co w przypadku zwykłego najmu, jednak jeśli nadużywa swoich praw, nie jest on bezkarny i nie może liczyć na wielomiesięczne zajmowanie lokalu, nawet po ustaniu umowy najmu.

Dobrze sporządzona przez profesjonalistę umowa najmu okazjonalnego pozwoli zaoszczędzić wiele czasu, nerwów i zdrowia.