Prawnik radzi

Pszenica albo pałac – czyli jak działkę rolną przekształcić na działkę budowlaną

Szczęśliwym zrządzeniem losu odziedziczyliśmy działkę po zamożnym wuju, nabyliśmy grunt okazyjnie od nielubianego sąsiada i myślimy o jego odsprzedaży za wyższą cenę lub po prostu planujemy budowę domu na wsi bądź w mieście? Jedno może nam spędzić sen powiek – nasza nieruchomość to działka rolna. Ale czy w każdym przypadku czeka nas dodatkowy wysiłek? I co nas dokładnie czeka? W niniejszym artykule radzimy pokrótce, jak przekształcić działkę rolną w budowlaną i kiedy jest to konieczne.

Prawo otacza szczególną ochroną lasy, grunty rolne dobrej jakości, do których należą działki, określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne oraz, między innymi, ogródki działkowe (rodzinne ogrody działkowe). Ochrona służy zachowaniu naturalnego krajobrazu i ukształtowania powierzchni. Dzięki temu mieszczuchy podziwiają piękno przyrody, a rolnicy nie muszą się obawiać pojawiania się w ich sąsiedztwie w sposób niekontrolowany inwestycji, które przeszkadzają im w pracy, niszcząc glebę i środowisko (fabryk czy hałaśliwych letników). Z drugiej jednak strony, właściciele i osoby planujące nabycie działki mogą stanąć przed koniecznością wyłączenia działki spod produkcji rolnej, jeżeli mają zamiar używać jej na cele nierolnicze, zwłaszcza zbudować sobie domek. Problem ten dotyczy zarówno nieruchomości położonych na wsi, jak i, w dalszym ciągu, w mieście. Co z tym fantem zrobić?

W pierwszej kolejności udajmy się do starostwa powiatowego (lub urzędu miasta w przypadku Warszawy) z wnioskiem o wydanie wypisu z rejestru gruntów (wniosek dostępny w internecie). Na tym etapie mamy szansę zakończyć naszą batalię albo rozpocząć ją na nowo, wszystko bowiem zależy od jakości gleby na naszej działce. Zgodnie z zasadą „im gorzej, tym lepiej”, jeżeli gleba ma pochodzenie mineralne (większość gleb w Polsce) i należy do klasy IV, IVa, IVb, V i VI, to jako gleba słabej jakości, nie podlega szczególnej ochronie. Wobec takiej działki nie jest wymagane uzyskanie decyzji o wyłączeniu spod produkcji rolnej (UWAGA, chyba, że coś innego wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), dlatego możemy spokojnie działać dalej. Gorzej jest w przypadku gleb zaliczonych do klasy I, II, III, IIIa, IIIb oraz wszystkich gleb pochodzenia organicznego (np. torf), a także lasów.

Dla ich nierolniczego i nieleśnego użytkowania (budowy domu czy drogi dojazdowej do tego domu) konieczne będzie uzyskanie zgody odpowiedniego ministra albo marszałka województwa. Dlatego zalecamy rozważenie, czy zmiana przeznaczenia takiej działki w ogóle nam się opłaca.

Jednocześnie powinniśmy zwrócić się do urzędu gminy o wydanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i poznać jego postanowienia odnośnie naszej działki. Najlepiej, jeżeli w planie tym działka została przeznaczona na cele nierolnicze (zabudowa jednorodzinna, usługi i inne). W przeciwnym razie, konieczne jest zwrócenie się do rady gminy z wnioskiem o zmianę planu, a do czasu jej dokonania mamy de facto związane ręce. Jeżeli natomiast okaże się, że gmina nie uchwaliła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co nie należy do rzadkości, musimy z kolei wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dopiero z planem zagospodarowania przestrzennego, określającym naszą działkę jako nierolniczą albo korzystną dla nas decyzją o warunkach zabudowy w kieszeni możemy działać dalej, to znaczy wystąpić o pozwolenie na budowę (jeżeli jest przez prawo wymagane) lub zgłosić budowę do starosty.

Pamiętajmy zatem, by kupować i budować się z głową, a w przyszłości nie spotka nas przykra niespodzianka. W razie potrzeby wystąpienia z wnioskiem do organu administracji (rady gminy bądź starosty) warto uzbroić się w cierpliwość, dlatego dobrze rozplanujmy sobie czas na uzyskanie ewentualnych zgód i pozwoleń. Zwłaszcza, jeżeli staramy się o pozyskanie kredytu bankowego na finansowanie prac budowlanych. A my ze swojej strony życzymy powodzenia i wytrwałości w realizacji marzeń!